地产落花有意流水无情较好

来源:    作者:笔名    2020-11-20

地产:落花有意 流水无情 -28 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心观点:

过热城在教育科技大会上向教师赠送1万部Surface。清库存之心昭然若揭。市楼市政策风向骤然收紧上海发布“沪9条”收紧在沪购房条件,主要变化包括非沪籍人员购房个税社保缴纳年限2改5(连续缴纳不可补缴)、二套房认房不认贷、二套房首付比例全面上调。深圳紧随其后,非深圳户籍人员购房个税社保缴纳年限1改 (连续缴纳不可补缴),首套房贷款还清二套房首付比例由 0%升至40%。沪深两城调控收紧既得外地刚性购房需求入市时间被迫延后,也让改善型需求的入市在首付环节也变得更为困难。此外,江苏省(主要针对南京苏州)收紧住房信贷政策;武汉下调首套房公积金贷款额度。

原因探讨:各城市科泰总司理王辉是个十分有思惟的年轻人差异显著,调控因城故名思议施策本轮政策的局部收紧,核心原因在于,意在消化三四线城市库存的行业宽松政策,对于三四线城市本身的效果相对有限,且持续性预计不强,更多的反而是外溢到并集中反映在一线城市和重点二线城市,带动这些城市新房市场的量价齐升,特别是房价,近两个月的涨速较快。我们统计69个三四线城市近期新房成交面积,在如此宽松的行业环境下,同比下降的仍多达25个,同比上升的44个城市可持续性预计也不强。而在一线城市和重点二线城市,新房市场持续量价齐升。综合来讲,即使在房地产去库存成为全行业共识的情况下,部分城市房价过快上涨依然会带来民生压力。

影响分析:新房成交热度回落是大概率事件最直接的影响有两方面。第一,重点城市的新房成交面积环比在短期将会出现下滑。北京10年-11年政策收紧期间,新房成交面积几乎每个月都是同比下滑。同时,此次受调控文件影响最大的应该是投资投机需求和改善型需求(即二套房需求),其中合理的改善型需求应该说是被“误伤”。

第二,随着成交面积下滑带来库存去化周期的重新拉长,房价单月环比短期内可能会出现回落,甚至单月同比会出现一定的降幅,这在历史上几轮地产小周期内政策收紧的过程中都有经验可循。

投资建议:主流地产板块超额不具备持续性我们继续重申地产板块(主要是指主流地产股)的投资逻辑。从利润的角度来看,驱动房企利润增长的核心要素是新房销售量,而不是新房销售价格。在利润率持续下降的情况下,提升ROE主要依靠加大杠杆(债权融资)和加快周转(即回到销售量的逻辑)。从历史上看,在新房市场成交景气度开始逐步回落、政策风向开始局部收紧的情况下,基本面与政策面阶段性共振的条件逐步消失,主流地产板块超额收益的持续性是较弱的。

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